Bunden eller rörlig ränta

Det här är en fråga som dyker upp ofta, ska lånen vara bundna eller rörliga. Men vad innebär bundet och rörligt egentligen och vilket är rätt för just dig?

Ränta och Amortering

I ett tidigare inlägg kan du läsa mer om vad ränta och amortering är och hur du räknar ut månadskostnaden för ett bolån.

Rörligt eller bundet?

Egentligen är alla lån bundna nu för tiden, bara på olika långa perioder. När du tecknar ett bostadslån kan du välja att binda räntan från 3 månader upp till 10 år. Den här perioden kallas för villkorsperiod, varje gång perioden är slut förlängs lånet och villkoren ändras.

Lån bundna på 3-månaders-perioder kallas för rörliga lån, men de fungerar precis som lån bundna på längre perioder.

Vad händer när villkorsperioden är slut

Varje gång lånet förnyas med en till period, oavsett om det är 3 månader eller 2 år händer en del saker:

  • Räntan kan justeras upp eller ner vid en ny villkorsperiod.

  • Du har möjlighet att göra en extra amortering utöver den nivå som du amorterar varje månad.

  • Du kan lösa lånet, till exempel om du har sålt bostaden eller vill byta bank.

Om du vill lösa lånet

Om du vill sälja bostaden eller byta bank kan du bara lösa lånen på villkorsändringsdagen utan att behöva betala en avgift. Har du ett rörligt lån kan du lösa lånen var tredje månad, men är det låst på 5 år betyder det att du kanske behöver vänta flera år för att kunna lösa lånen utan avgift.

Om du trots allt behöver lösa lånet i förtid kommer du att få betala in den ränta banken hade förväntat sig, en så kallad ränteskillnadsersättning.

Låt säga att du har ett lån på 1 miljon kronor och att räntan ligger på 1.5 % per år. Om du har ett bundet lån på 5 år men redan efter 2 år behöver lösa lånet, vad kommer det då att kosta dig?

Varje år förväntar sig banken att få in 1.5 % av 1 miljon kronor, 15 000 kronor i ränta. (det blir en aning mindre på grund av amortering men det struntar vi i här). Eftersom du har 3 år kvar på bindningstiden behöver du betala in 15 000 * 3 = 45 000 för att kunna lösa lånet.

Tänk dig för, hur många år framåt kan du förutse ditt liv? Bind inte lånen på längre tid än du verkligen tror att du kommer att bo kvar.

Dela upp lånet i flera delar

När du tecknar ett lån vill banken ofta att du delar upp det i flera delar. Vi har till exempel totalt lån på ungefär 1.7 miljoner för vår villa, fördelat på tre olika delar. Det gör att vi kan vara flexibla och ha en tredjedel av lånet bundet och de två andra rörliga om du vill.

Men att ha olika perioder kan också vara en fälla om du vill byta bank. Ofta får du bara flytta ett helt lån till en annan bank, inte enskilda delar.

Om du har ett lån delat i två delar med en del bunden på 2 år och en på 5 år, då kommer de bara att förfalla samtidigt vart 10e år. Det ena lånet kommer att bindas om år 2, 4, 6, 8 och 10. Det andra år 5 och 10.

Vill du flytta hela lånet tidigare blir det alltså till att slanta upp med ränteskillnadsersättning för en del av lånet.

Lånen binds om automatiskt

Långivaren, alltså banken, har rätt att binda upp dina lån på en ny likadan period till den ränta som då är aktuell utan att höra med dig om du inte sagt något annat. Om du har en rörlig ränta är det här inget problem, och gör det bara smidigt att allting löper på utan att du behöver bekräfta någonting var tredje månad.

Ju längre period lånen är bundna på desto bättre förberedd måste du vara inför dagen då villkoren förfaller. Jag har läst om fall där par haft räntan på villan bunden på 10 år och plötsligt fått en betydligt högre månadskostnad som de sen suttit fast med i 10 nya år.

Tack och lov tillämpar de flesta stora bankerna en annan rutin, de lägger automatiskt om lånen till 3 månaders bindningstid, men eftersom de inte har en skyldighet att göra det finns det alltid de banken som valt att inte göra så.

Håll koll på dina bindningstider!

Hur lång tid ska jag binda på?

För att svara som en jurist, det beror på.

Det finns inga rätt eller fel, historiskt sett har det alltid lönat sig att ha rörlig ränta. När du binder lånet på en längre period köper du i princip en försäkring mot framtida räntehöjningar, och den försäkringen får du betala för varje månad i form av lite högre ränta än det rörliga lånet har.

Å andra sidan kan det kännas tryggt att veta precis hur mycket räntekostnaden kommer att vara för en överskådlig period framåt.

Du kan läsa mer om hur vi har tänkt kring vårat bostadslån i inlägget Bostadslån - så här gör vi.

Ingen kan med säkerhet veta om räntan kommer att gå upp eller ner i framtiden. Det är därför du aldrig kommer att kunna få ett svar från din banktjänsteman på om du borde binda lånen eller inte, det avgörs snarare av ditt behov av trygghet än någonting annat.

Dessutom är det allmänna ränteläget ganska knepigt just nu. Bankerna har fått betala pengar för att sätta in sitt överskott hos riksbanken, motsvarigheten för oss konsumenter skulle vara att vi fick betala ränta för att ha våra pengar på ett vanligt räntekonto hos banken. En i längden orimlig situation tycker många. Av den anledningen kan det finnas skäl att tro att räntan borde gå upp framöver, hur mycket och när, ja det kan man däremot inte säga med säkerhet.

Psst. Om du tyckte att det här var ett vettigt inlägg, spana in vår kurs om köp av bostadsrätt där du kan lära dig allt du behöver veta för att känna dig trygg vid en affär.