Bunden eller rörlig ränta

Det här är en fråga som dyker upp ofta, ska lånen vara bundna eller rörliga. Men vad innebär bundet och rörligt egentligen och vilket är rätt för just dig?

Ränta och Amortering

I ett tidigare inlägg kan du läsa mer om vad ränta och amortering är och hur du räknar ut månadskostnaden för ett bolån.

Rörligt eller bundet?

Egentligen är alla lån bundna nu för tiden, bara på olika långa perioder. När du tecknar ett bostadslån kan du välja att binda räntan från 3 månader upp till 10 år. Den här perioden kallas för villkorsperiod, varje gång perioden är slut förlängs lånet och villkoren ändras.

Lån bundna på 3-månaders-perioder kallas för rörliga lån, men de fungerar precis som lån bundna på längre perioder.

Vad händer när villkorsperioden är slut

Varje gång lånet förnyas med en till period, oavsett om det är 3 månader eller 2 år händer en del saker:

• Räntan kan justeras upp eller ner vid en ny villkorsperiod.

• Du har möjlighet att göra en extra amortering utöver den nivå som du amorterar varje månad.

• Du kan lösa lånet, till exempel om du har sålt bostaden eller vill byta bank.

Om du vill lösa lånet

Om du vill sälja bostaden eller byta bank kan du bara lösa lånen på villkorsändringsdagen utan att behöva betala en avgift. Har du ett rörligt lån kan du lösa lånen var tredje månad, men är det låst på 5 år betyder det att du kanske behöver vänta flera år för att kunna lösa lånen utan avgift.

Om du trots allt behöver lösa lånet i förtid kommer du att få betala in den ränta banken hade förväntat sig, en så kallad ränteskillnadsersättning. Att räkna ut exakt hur mycket det blir är rätt bökigt men du kan fylla i ett formulär hos konsumenternas och se var det landar.

I korthet kan det bli väldigt dyrt att lösa ett lån i förtid.

Tänk dig för, hur många år framåt kan du förutse ditt liv? Bind inte lånen på längre tid än du verkligen tror att du kommer att bo kvar.

Dela upp lånet i flera delar

När du tecknar ett lån vill banken ofta att du delar upp det i flera delar. Vi har till exempel totalt lån på ungefär 1.7 miljoner för vår villa, fördelat på tre olika delar. Det gör att vi kan vara flexibla och ha en tredjedel av lånet bundet och de två andra rörliga om du vill.

Men att ha olika perioder kan också vara en fälla om du vill byta bank. Ofta får du bara flytta ett helt lån till en annan bank, inte enskilda delar.

Om du har ett lån delat i två delar med en del bunden på 2 år och en på 5 år, då kommer de bara att förfalla samtidigt vart 10e år. Det ena lånet kommer att bindas om år 2, 4, 6, 8 och 10. Det andra år 5 och 10.

Vill du flytta hela lånet tidigare blir det alltså till att slanta upp med ränteskillnadsersättning för en del av lånet.

Lånen binds om automatiskt

Långivaren, alltså banken, har rätt att binda upp dina lån på en ny likadan period till den ränta som då är aktuell utan att höra med dig om du inte sagt något annat. Om du har en rörlig ränta är det här inget problem, och gör det bara smidigt att allting löper på utan att du behöver bekräfta någonting var tredje månad.

Ju längre period lånen är bundna på desto bättre förberedd måste du vara inför dagen då villkoren förfaller. Jag har läst om fall där par haft räntan på villan bunden på 10 år och plötsligt fått en betydligt högre månadskostnad som de sen suttit fast med i 10 nya år.

Tack och lov tillämpar de flesta stora bankerna en annan rutin, de lägger automatiskt om lånen till 3 månaders bindningstid, men eftersom de inte har en skyldighet att göra det finns det alltid de banken som valt att inte göra så.

Håll koll på dina bindningstider!

Hur lång tid ska jag binda på?

För att svara som en jurist, det beror på.

Det finns inga rätt eller fel, historiskt sett har det alltid lönat sig att ha rörlig ränta. När du binder lånet på en längre period köper du i princip en försäkring mot framtida räntehöjningar, och den försäkringen får du betala för varje månad i form av lite högre ränta än det rörliga lånet har.

Å andra sidan kan det kännas tryggt att veta precis hur mycket räntekostnaden kommer att vara för en överskådlig period framåt.

Du kan läsa mer om hur vi har tänkt kring vårat bostadslån i inlägget Bostadslån - så här gör vi.

Ingen kan med säkerhet veta om räntan kommer att gå upp eller ner i framtiden. Det är därför du aldrig kommer att kunna få ett svar från din banktjänsteman på om du borde binda lånen eller inte, det avgörs snarare av ditt behov av trygghet än någonting annat.

Dessutom är det allmänna ränteläget ganska knepigt just nu. Bankerna har fått betala pengar för att sätta in sitt överskott hos riksbanken, motsvarigheten för oss konsumenter skulle vara att vi fick betala ränta för att ha våra pengar på ett vanligt räntekonto hos banken. En i längden orimlig situation tycker många. Av den anledningen kan det finnas skäl att tro att räntan borde gå upp framöver, hur mycket och när, ja det kan man däremot inte säga med säkerhet.

Psst. Om du tyckte att det här var ett vettigt inlägg, spana in vår kurs om köp av bostadsrätt där du kan lära dig allt du behöver veta för att känna dig trygg vid en affär.

Vad är ränta och amortering

Äntligen dags att köpa din första egna bostad?
Ett stort beslut är fattat och jag kan bara säga grattis. Det är en mycket speciell känsla att få nycklarna i handen och kanske blir det ett ögonblick som du kommer komma ihåg resten av livet.

Nersidan med hela bostadsaffären är ju oftast den lilla detaljen att en stor del av bostaden finansieras genom ett stort banklån och därmed måste du betala ränta tillbaka till banken. Ränta är alltså en avgift för att låna pengar.

Vad är amortering?

Utöver att betala en avgift för att låna pengar (räntan) så behöver du betala tillbaka banklånet. Att betala tillbaka lån kallas för att amortera. Amortering är på sätt och vis också ett sätt att spara pengar eftersom din månadskostnad blir lägre allteftersom banklånet minskar.

Låt oss säga att du varje månad betalar 1.5% i ränta på ett stort belopp och att du amorterar ytterligare en liten summa varje månad. Din amortering kommer göra att det stora lånebeloppet sakta minskar och 1.5% av ett mindre belopp är mindre än 1.5% av ett större belopp.

Vadå 1.5%? Hur mycket ska jag betala varje månad?

För visa hur du kan räkna ut din månadskostnad är det kanske lättast med ett exempel.

Exempel 1: Utan amortering

Säg att du lånar en miljon kronor och att du ska betala 1.5% ränta. Hur stor blir din månadskostnad?

Lånebelopp: 1 000 000
Ränta: 1.5 %

Årskostnad = 1 000 000 x 0.015 = 15 000
Månadskostnad = 15 000 / 12 = 1 250 kr

Banken tar alltså ut en avgift på 1 250 kronor varje månad.

Exempel 2: Med amortering

Om du förutom att betala ränta varje månad dessutom amorterar 500 kronor.
Hur ser det ut då?

Lån: 1 000 000
Ränta: 1.5 %
Amortering: 500 kr/mån

Månadsavgift månad 1:
Räntekostnad: 1 250 kr (se Exempel 1)
Amortering: 500 kr
Totalkostnad månad 1: 1 250 + 500 = 1 750 kr

Månadsavgift månad 2:
Nu blir det en ny räntekostand eftersom totalbeloppet har minskat med 500 kr.
Den nya räntekostnaden blir då: 999 500 x 0.015 = 14 992.5 kr per år
Månadskostnad månad 2 = 14 992.5 kr / 12 = 1 249.4 kr
Amortering: 500 kr
Totalkostnad månad 2: 1 249.4 + 500 = 1 749.4 kr

Månadsavgift månad 3:
Ny räntekostnad: 999 000 x 0.015 = 14 985 kr per år
Månadskostnad månad 3 = 14 985 kr / 12 = 1 248.75 kr
Amortering: 500 kr
Totalkostnad månad 3: 1 248.75 + 500 = 1 748.75 kr

Månadskostnaden minskar alltså lite varje månad i takt med att lånet sjunker.
På motsvarande sätt kan du räkna ut din egen månadskostnad med olika räntor och hur mycket du vill amortera.

Vill du lära dig mer om vad som är bra att kunna och tänka på vid köp av bostad så kolla in vår kurshemsida.

Relaterade inlägg:
1. Att tänka på med lånelöften
2. Bostadslån - Så här gör vi