Bunden eller rörlig ränta

Det här är en fråga som dyker upp ofta, ska lånen vara bundna eller rörliga. Men vad innebär bundet och rörligt egentligen och vilket är rätt för just dig?

Ränta och Amortering

I ett tidigare inlägg kan du läsa mer om vad ränta och amortering är och hur du räknar ut månadskostnaden för ett bolån.

Rörligt eller bundet?

Egentligen är alla lån bundna nu för tiden, bara på olika långa perioder. När du tecknar ett bostadslån kan du välja att binda räntan från 3 månader upp till 10 år. Den här perioden kallas för villkorsperiod, varje gång perioden är slut förlängs lånet och villkoren ändras.

Lån bundna på 3-månaders-perioder kallas för rörliga lån, men de fungerar precis som lån bundna på längre perioder.

Vad händer när villkorsperioden är slut

Varje gång lånet förnyas med en till period, oavsett om det är 3 månader eller 2 år händer en del saker:

• Räntan kan justeras upp eller ner vid en ny villkorsperiod.

• Du har möjlighet att göra en extra amortering utöver den nivå som du amorterar varje månad.

• Du kan lösa lånet, till exempel om du har sålt bostaden eller vill byta bank.

Om du vill lösa lånet

Om du vill sälja bostaden eller byta bank kan du bara lösa lånen på villkorsändringsdagen utan att behöva betala en avgift. Har du ett rörligt lån kan du lösa lånen var tredje månad, men är det låst på 5 år betyder det att du kanske behöver vänta flera år för att kunna lösa lånen utan avgift.

Om du trots allt behöver lösa lånet i förtid kommer du att få betala in den ränta banken hade förväntat sig, en så kallad ränteskillnadsersättning. Att räkna ut exakt hur mycket det blir är rätt bökigt men du kan fylla i ett formulär hos konsumenternas och se var det landar.

I korthet kan det bli väldigt dyrt att lösa ett lån i förtid.

Tänk dig för, hur många år framåt kan du förutse ditt liv? Bind inte lånen på längre tid än du verkligen tror att du kommer att bo kvar.

Dela upp lånet i flera delar

När du tecknar ett lån vill banken ofta att du delar upp det i flera delar. Vi har till exempel totalt lån på ungefär 1.7 miljoner för vår villa, fördelat på tre olika delar. Det gör att vi kan vara flexibla och ha en tredjedel av lånet bundet och de två andra rörliga om du vill.

Men att ha olika perioder kan också vara en fälla om du vill byta bank. Ofta får du bara flytta ett helt lån till en annan bank, inte enskilda delar.

Om du har ett lån delat i två delar med en del bunden på 2 år och en på 5 år, då kommer de bara att förfalla samtidigt vart 10e år. Det ena lånet kommer att bindas om år 2, 4, 6, 8 och 10. Det andra år 5 och 10.

Vill du flytta hela lånet tidigare blir det alltså till att slanta upp med ränteskillnadsersättning för en del av lånet.

Lånen binds om automatiskt

Långivaren, alltså banken, har rätt att binda upp dina lån på en ny likadan period till den ränta som då är aktuell utan att höra med dig om du inte sagt något annat. Om du har en rörlig ränta är det här inget problem, och gör det bara smidigt att allting löper på utan att du behöver bekräfta någonting var tredje månad.

Ju längre period lånen är bundna på desto bättre förberedd måste du vara inför dagen då villkoren förfaller. Jag har läst om fall där par haft räntan på villan bunden på 10 år och plötsligt fått en betydligt högre månadskostnad som de sen suttit fast med i 10 nya år.

Tack och lov tillämpar de flesta stora bankerna en annan rutin, de lägger automatiskt om lånen till 3 månaders bindningstid, men eftersom de inte har en skyldighet att göra det finns det alltid de banken som valt att inte göra så.

Håll koll på dina bindningstider!

Hur lång tid ska jag binda på?

För att svara som en jurist, det beror på.

Det finns inga rätt eller fel, historiskt sett har det alltid lönat sig att ha rörlig ränta. När du binder lånet på en längre period köper du i princip en försäkring mot framtida räntehöjningar, och den försäkringen får du betala för varje månad i form av lite högre ränta än det rörliga lånet har.

Å andra sidan kan det kännas tryggt att veta precis hur mycket räntekostnaden kommer att vara för en överskådlig period framåt.

Du kan läsa mer om hur vi har tänkt kring vårat bostadslån i inlägget Bostadslån - så här gör vi.

Ingen kan med säkerhet veta om räntan kommer att gå upp eller ner i framtiden. Det är därför du aldrig kommer att kunna få ett svar från din banktjänsteman på om du borde binda lånen eller inte, det avgörs snarare av ditt behov av trygghet än någonting annat.

Dessutom är det allmänna ränteläget ganska knepigt just nu. Bankerna har fått betala pengar för att sätta in sitt överskott hos riksbanken, motsvarigheten för oss konsumenter skulle vara att vi fick betala ränta för att ha våra pengar på ett vanligt räntekonto hos banken. En i längden orimlig situation tycker många. Av den anledningen kan det finnas skäl att tro att räntan borde gå upp framöver, hur mycket och när, ja det kan man däremot inte säga med säkerhet.

Psst. Om du tyckte att det här var ett vettigt inlägg, spana in vår kurs om köp av bostadsrätt där du kan lära dig allt du behöver veta för att känna dig trygg vid en affär.

Vad är ränta och amortering

Äntligen dags att köpa din första egna bostad?
Ett stort beslut är fattat och jag kan bara säga grattis. Det är en mycket speciell känsla att få nycklarna i handen och kanske blir det ett ögonblick som du kommer komma ihåg resten av livet.

Nersidan med hela bostadsaffären är ju oftast den lilla detaljen att en stor del av bostaden finansieras genom ett stort banklån och därmed måste du betala ränta tillbaka till banken. Ränta är alltså en avgift för att låna pengar.

Vad är amortering?

Utöver att betala en avgift för att låna pengar (räntan) så behöver du betala tillbaka banklånet. Att betala tillbaka lån kallas för att amortera. Amortering är på sätt och vis också ett sätt att spara pengar eftersom din månadskostnad blir lägre allteftersom banklånet minskar.

Låt oss säga att du varje månad betalar 1.5% i ränta på ett stort belopp och att du amorterar ytterligare en liten summa varje månad. Din amortering kommer göra att det stora lånebeloppet sakta minskar och 1.5% av ett mindre belopp är mindre än 1.5% av ett större belopp.

Vadå 1.5%? Hur mycket ska jag betala varje månad?

För visa hur du kan räkna ut din månadskostnad är det kanske lättast med ett exempel.

Exempel 1: Utan amortering

Säg att du lånar en miljon kronor och att du ska betala 1.5% ränta. Hur stor blir din månadskostnad?

Lånebelopp: 1 000 000
Ränta: 1.5 %

Årskostnad = 1 000 000 x 0.015 = 15 000
Månadskostnad = 15 000 / 12 = 1 250 kr

Banken tar alltså ut en avgift på 1 250 kronor varje månad.

Exempel 2: Med amortering

Om du förutom att betala ränta varje månad dessutom amorterar 500 kronor.
Hur ser det ut då?

Lån: 1 000 000
Ränta: 1.5 %
Amortering: 500 kr/mån

Månadsavgift månad 1:
Räntekostnad: 1 250 kr (se Exempel 1)
Amortering: 500 kr
Totalkostnad månad 1: 1 250 + 500 = 1 750 kr

Månadsavgift månad 2:
Nu blir det en ny räntekostand eftersom totalbeloppet har minskat med 500 kr.
Den nya räntekostnaden blir då: 999 500 x 0.015 = 14 992.5 kr per år
Månadskostnad månad 2 = 14 992.5 kr / 12 = 1 249.4 kr
Amortering: 500 kr
Totalkostnad månad 2: 1 249.4 + 500 = 1 749.4 kr

Månadsavgift månad 3:
Ny räntekostnad: 999 000 x 0.015 = 14 985 kr per år
Månadskostnad månad 3 = 14 985 kr / 12 = 1 248.75 kr
Amortering: 500 kr
Totalkostnad månad 3: 1 248.75 + 500 = 1 748.75 kr

Månadskostnaden minskar alltså lite varje månad i takt med att lånet sjunker.
På motsvarande sätt kan du räkna ut din egen månadskostnad med olika räntor och hur mycket du vill amortera.

Vill du lära dig mer om vad som är bra att kunna och tänka på vid köp av bostad så kolla in vår kurshemsida.

Relaterade inlägg:
1. Att tänka på med lånelöften
2. Bostadslån - Så här gör vi

Att tänka på med lånelöften

Ett lånelöfte är ett intyg från banken på hur mycket pengar du kommer att kunna låna av dem när du köper en bostad. Det behöver du veta för att kunna delta i en budgivning. Det är en slags generell indikation på hur mycket du kommer att kunna låna snarare än ett regelrätt löfte.

Varför behöver jag ett lånelöfte?

Kort sagt för allas trygghet. Säljaren av bostaden vill vara säker på att du kommer att kunna betala lika mycket som du lägger ditt bud på och du som köpare vill vara säker på att du kommer att kunna låna det som behövs av banken.

För enkelhetens skull kan vi säg att du lagt det högsta budet på en bostad som uppfyller alla dina kriterier.

Du har lagt ett bud på 2 miljoner kronor.
Det betyder att kontantinsatsen på 15 % blir 300 000 kronor. Du behöver ha lite drygt 300 000 kronor redo på ett konto dagen då kontraktet skrivs. Resterade 1 700 000 kronor kommer du att behöva låna av banken. För att vara trygg behöver både du och säljaren veta att du kommer att få låna de 1.7 miljoner som behövs från banken. Därför kräver mäklaren oftast att det ska finnas ett lånelöfte för att kunna lägga ett bud.

Mäklaren kontaktar din bank och kollar att allting verkar ok innan de gör ditt bud officiellt.

Måste jag välja den bank jag har fått lånelöfte hos?

Nej det behöver du inte. När vi köpte huset vi bor i använde vi ett lånelöfte från Swedbank under budgivningen men började sen förhandla efter bästa räntan. Bolånet hamnade efter några förhandlingsrundor hos Handelsbanken.

Kan banken dra tillbaka ett lånelöfte?

Lånelöftet gäller bara för de ekonomiska förutsättningar du hade när du gjorde ansökan. Om du till exempel har ett fast arbete när du deltar i budgivningen men sen förlorar jobbet kort efter är det inte säkert att du får låna den summa (eller någonting alls) när det väl är dags att ta lån.

Det bästa är att lägga alla korten på bordet inför banken. Relationen med banken bygger precis som alla relationer på tillit och förtroende. Om banken upptäcker att du mörkat fakta kring din ekonomi för dem ökar det inte deras tilltro på dig och de kan bestämma sig för att dra tillbaka lånelöftet.

Ärlighet varar längst.

Banken kan också neka ett lån om de inte tycker att fastigheten är bra nog som säkerhet. Om du har lagt ett högt bud på ett riktigt ruckel kanske banken inte vill låna ut till dig. Om du känner dig det minsta osäker, ring upp banken du har lånelöftet hos och stäm av med dem innan du lägger budet.

Spelar objektet roll?

Ja precis som att banken kan dra tillbaka lånelöftet om de inte tycker att fastigheten duger som säkerhet så kan de också värdera fastigheten/bostadsrätten annorlunda än du själv gjort. Låt säga att du har ett lånelöfte på 2.5 miljoner och lägger det högsta budet på just den summan.

Banken däremot tycker kanske bara att objektet är värt 2 miljoner. Då får du låna 85 % av 2 miljoner istället för 85 % av 2.5 som du hade ett lånelöfte på. Det här bör inte vara något problem, men som alltid, det är bättre att dra iväg ett mail eller telefonsamtal till banken och höra vad de tror om just den specifika lägenhet/villa du tänkt buda på.

Hur länge gäller ett lånelöfte?

Normalt är de tidsbestämda till någonstans mellan 3 och 6 månader. Men åter igen, om din ekonomiska situation förändras under tiden är det viktigt att du meddelar banken det.

Om vi är två som söker?

Då anger du bara partnern som medsökande i ansökan och fyller i ett par extra uppgifter så räknas båda era ekonomier in.

Kan jag söka lånelöften hos flera banker samtidigt?

Ja det går bra. Du kan söka hos flera banker samtidigt eller söka hos ytterligare banker om du redan fått ett lånelöfte hos en bank. Bankernas bedömningar skiljer sig åt, därför kan lånelöftena bli lite olika de också.

Hur stort belopp ska jag söka på?

Sök på det högsta belopp du är beredd att buda med tanke på din ekonomi. Det betyder inte att du ska maxa lånebeloppet så att du inte har några marginaler kvar. Sök på det maxbelopp du tycker är rimligt så hindrar du dig själv från att råka dras med i budgivningen och gå högre än vad du egentligen har råd med.

Jag tycker inte att du ska söka det största möjliga beloppet, sök på det du tycker är rimligt.

Om du söker ett lånelöfte på 2 miljoner betyder det att du kan buda upp till ungefär 2 350 000 eftersom 350 000 av den summan är kontantinsats som du inte lånar av banken.

Du kan också se det från andra hållet, hur stor kontantinsats har du lagt undan?

Om du tar storleken på din kontantinsats och delar den med 0.15 får du fram storleken på ditt maxbud. Men du ska såklart inte ligga på smärtgränsen.

Säg att du har 200 000 i kontantinsats, det betyder att du maximalt kan lägga ett bud på 1.3 miljoner. Banken hjälper dig med det där om du kontaktar dem.

Villa eller bostadsrätt

Om du tittar efter både bostadsrätter och villor behöver du söka ett lånelöfte som beviljar lån i båda de fallen. Det blir väldigt mycket kallsvett i onödan om du ger dig ut i en budgivning på en villa med ett lånelöfte för en bostadsrätt för då har banken ingen skyldighet att låna ut någonting till dig och du kan stå där med skägget i brevlådan.

Hur ansöker jag?

Enklast ansöker du via nätet. I stort sett alla banker har ansökningsformulär online där du får svar direkt på om du får ett lånelöfte eller inte. Om du är egenföretagare med enskild firma (som jag) kan det vara enklare att prata med en människa istället för en maskin eftersom online-ansökningarna oftast ger avslag direkt om du inte är anställd.

När ska jag söka?

Du kan söka redan innan du har börjat leta bostäder om du vill. Eftersom lånelöftet inte är kopplat till en specifik fastighet kan du söka oavsett om du redan hittat drömboendet eller inte.

Innan du lägger ett bud behöver du åtminstone ha ett lånelöfte klart.

Vad tittar banken på när jag ansöker?

De gör en helhetsbedömning av din kreditvärdighet. Den består både av hårda fakta som vilken lön du har, om du har betalningsanmärkningar och dina omkostnader. Banken försöker helt enkelt ta reda på om de tror att du kommer att kunna betala räntor och amorteringar varje månad.

Men bedömningen består också av mer mjuka värden som om banktjänstemannen känner tillit till dig som person. Som egenföretagare blir de mjuka värdena ännu viktigare eftersom det ofta inte finns någon fast månadslön.

Om lånelöftet gäller för en bostadsrätt kommer banken inte bara att titta på din ekonomi utan även bostadsrättsföreningens ekonomi när det väl är dags att teckna ett lån. Om det är en förening med sund ekonomi utan några varningsflaggor kan beskedet bli ett annat än om det finns indikationer på att föreningen kan komma att behöva höja avgiften kraftigt framöver. Därför är det viktigt att du också granskar föreningens lån innan du börjar buda.

Jag har betalningsanmärkningar.

Om du har betalningsanmärkningar ökar risken markant i bankens ögon. Du är en person som medvetet valt att inte betala räkningar, påminnelser och inkassokrav i tid. Det framställer dig inte direkt i ljusare dager hos bankerna.

Om det är ett mönster utan finns vettiga skäl kan banken se mellan fingrarna med anmärkningen. Du kanske var ute på en lång pilgrimsresa och missade att betala räkningen till din lokala tunnbröd-bakar-förening eller liknande.

Det finns andra aktörer än de etablerade storbankerna som kan ge dig ett lånelöfte ändå, men då kommer du å andra sidan att få betala en mycket högre ränta på lånet varje månad eftersom risken är högre.

Psst. Om du vill lära dig mer om köp av bostadsrätter kan du spana in vår kurs.

Bostadslån - så här gör vi

Villa Saffran, här bor vi.

Att köpa en bostad är för många den största affären som görs i livet och det finns en mängd saker att tänka på. En av dem är ränta, hur ska man tänka kring bunden eller rörlig ränta och hur ska man undvika paniken om räntan stiger.

Bunden eller rörlig ränta

Bankerna gillar generellt sett bunden ränta eftersom de tjänar bäst på den, av samma anledning gillar vi rörlig.

Bunden ränta

Du binder upp lånet på en viss period (till exempel 3 år) och får veta exakt hur mycket du kommer att betala i ränta varje månad under den perioden. Det ger en trygghet att veta att räntan varken kommer att ändras upp eller ner under tiden.

Priset för den tryggheten är tyvärr ofta högt. Om räntenivån ligger kvar eller sjunker under tiden ditt lån är bundet kommer du varje månad att betala mer i ränta än du hade gjort med ett rörligt lån.

Eftersom räntan på ett bundet lån (nästan) alltid ligger högre än för ett rörligt när du tecknar lånet så måste räntan stiga för att din bundna ränta ska vara en bra affär.

Dessutom kan du inte lösa lånet under tiden det är bundet utan att betala en så kallad ränteskillnadsersättning. Du får kort och gott betala in en del av den resterande räntan som banken förväntade sig att få.

Exakt hur det räknas ut är rätt bökigt, bäst är att ta hjälp av en kalkylator (till exempel från konsumenternas) eller fråga banken.

Vet du hur livet kommer att se ut om några år? Var du kommer att bo då?

Rörlig ränta

Oftast är det vi kallar rörlig ränta ett lån som är bundet på bara tre månader. Historiskt sett har rörlig ränta lönat sig eftersom priset för den bundna tryggheten varit högt. Du kan inte med säkerhet veta om räntan kommer att stiga eller sjunka kommande period, men du kanske kan ana utifrån riksbankens uttalanden.

Om du vill flytta ditt lån till en annan bank eller betala in och lösa det kan du som regel göra det var tredje månad utan kostnad. Som mest behöver du betala en ränteskillnadsersättning på tre månader.

Kontoupplägg

Vi har valt att inte ha gemensam ekonomi, men trots det är kontoupplägget smidigt ordnat. Vi har ett gemensamt konto Huskontot dit vi sätter av en fast summa varje månad, och där inbetalningarna till banken dras med autogiro varje månad.

Den fasta summan har vi räknat fram utifrån vilken ränta vi tycker att vi borde klara av, i vårt fall 6%. Vårt lån ligger på ungefär 1 800 000 kr vilket gör att en ränta på 6% motsvarar att vi ska betala in 4500 kronor per person och månad till Huskontot.

Så länge den verkliga räntan ligger lägre (vilket den gjort hittills) så bygger vi varje månad upp en buffert för husutgifter. Om räntan skulle hamna högre så kommer vi fortfarande att betala in samma summa varje månad, men istället för att bygga buffert skulle summan på kontot minska lite varje månad. Det gör att vi i princip har tryggheten av en bunden ränta trots att vi bara betalar priset för en rörlig.

Eftersom räntan under lång tid legat betydligt lägre än 6% har vi redan byggt upp en tillräckligt stor buffert. Därför gör vi ibland utbetalningar från Huskontot till våra egna enskilda konton för att bufferten inte bara ska öka. När vi behöver ta in hantverkare så betalar vi dem med pengarna på huskontot.

Sammanfattning

Vi gillar rörlig ränta. Om du vill välja bunden, räkna ut något exempel på ränteskillnadsersättning så att du är medveten om den kostnaden. Om ni inte har gemensam ekonomi så är det smidigt att ha ett gemensamt konto dit ni betalar en lika stor fast summa varje månad så att ni får en fast boendekostnad.